La concurrencia de circunstancias nuevas e imprevisibles que generen una desproporción para alguna de las partes contratantes puede dar lugar a la revisión de los contratos, en atención al principio jurídico "rebus sic stantibus". El Tribunal Supremo en reciente sentencia ha clarificado si el contexto económico de crisis posibilita o no al arrendatario de un inmueble a exigir a la propiedad una rebaja en el precio del alquiler.
Tradicionalmente la cláusula "rebus sic stantibus" se ha utilizado en nuestro ordenamiento como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones debidas entre los contratantes. Dada su elaboración doctrinal y que ha sido considerada como una cláusula peligrosa, que debe admitirse cautelosamente, los tribunales han venido exigiendo para su aplicación ciertas premisas: a) la alteración extraordinaria de las circunstancias en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) la existencia de una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que quebrante el equilibrio que entre las mismas debe darse, y c) que todo ello acontezca por la sobrevenidas circunstancias radicalmente imprevisibles. No obstante, en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo, flexibilizándose su aplicación.
En el supuesto enjuiciado el demandante, en su condición de inquilino, solicitó al juzgado la reducción de las rentas anuales de alquiler, con la consiguiente modificación del contrato suscrito en su día con la propiedad, para restablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones entre las partes. Pretensión que fue desestimada por el juzgado, y posteriormente confirmada tal denegación en apelación, resolución frente a la que el arrendatario interpone recurso de casación ante el Supremo.
La tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura "rebus sic stantibus", señala el Tribunal Supremo, es reconocible ya en algunas recientes sentencias que han venido declarando que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias. No obstante, y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la indicada figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.
Al respecto, refiere la sentencia, no parece que a la arrendataria pese a ser una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio, se le pueda imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; ni tampoco cabe establecer que "razonablemente" se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. En el caso que nos ocupa, concurre también el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes, particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio. Dichas circunstancias, concluye el Supremo, justifican la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, quedando pendiente el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado.
La solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual, según refiere el Tribunal, queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula "rebus sic stantibus" ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, y corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos. Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, un contrato de arrendamiento de larga duración. Además, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada que plantea el recurrente, debe señalarse que pese a las deficiencias del informe pericial aportado, las conclusiones del mismo resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a la renta de mercado que se negocia en la actualidad.
En todo caso, por tratarse de una cuestión compleja, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes en relación a esta u otras problemáticas.